Qua 2 năm triển khai Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên cạnh những kết quả tích cực, thì vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần tháo gỡ….

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là một trong những đạo luật quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và vận hành thị trường bất động sản. Nhằm tập hợp các ý kiến thực tiễn, đa chiều và có chiều sâu từ cơ quan quản lý, các chuyên gia, nhà khoa học, luật sư, doanh nghiệp..., ngày 6/8/2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Hội thảo: "Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023".

DỰ KIẾN CẮT GIẢM 22 ĐIỀU SO VỚI LUẬT HIỆN HÀNH

Tóm tắt nội dung và những điểm mới của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản mới nhất gồm 10 chương, 61 điều, dự kiến cắt giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nội dung sửa đổi tập trung vào 4 nhóm chính, gồm: Phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn; thúc đẩy công tác chuyển đổi số.

Đối với nội dung phân cấp, phân quyền, Dự thảo luật sửa đổi theo hướng phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, Dự thảo cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh.

Dự thảo luật lần này cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định: Về các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, trước đây, luật quy định 3 loại hợp đồng, Dự thảo lần này mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Theo đó, những dự án, công trình xây dựng đã hoàn thiện đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được chuyển nhượng hợp đồng bất động sản hình thành trong tương lai.

Về giao dịch bất động sản và mã định danh, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đưa vào Dự thảo quy định về việc tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, được sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án.

Liên quan đến thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, bà Hằng cho biết, quy định về tiến độ thanh toán, như lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% (đối với một số trường hợp có quy định riêng), cơ quan soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến để bổ sung vào luật thay vì quy định chi tiết tại dự thảo nghị định hướng dẫn theo dự kiến ban đầu…

Dự thảo cũng dự kiến bổ sung quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án; điều kiện đối với một số tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản…

CẦN GIẢM CHI PHÍ TUÂN THỦ CHO CÁC DOANH NGHIỆP

Tuy nhiên, góp ý cho Dự thảo, nhiều đơn vị đề nghị không nên bổ sung thêm quy định mà cần tiếp tục cắt giảm các thủ tục hành chính, giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và người dân.

Theo đại diện Sun Group, Dự thảo luật đã bổ sung quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Đây là thủ tục mới, làm phát sinh thêm quy trình hành chính đối với doanh nghiệp. Trong khi đó, quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa thấy phát sinh vướng mắc hoặc ảnh hưởng gì đến quyền lợi của khách hàng liên quan đến quy định này. Vì vậy, để tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh cho cả chủ đầu tư và người mua, đại diện Sun Group đề nghị không nên bổ sung quy định nêu trên.

Tương tự, đại diện Viglacera cho rằng tại khoản 3 Điều 20 Dự thảo quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này sẽ làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp và cuối cùng có thể làm tăng chi phí của người mua. Do đó, doanh nghiệp đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 theo hướng chủ đầu tư chỉ thực hiện bảo lãnh khi bên mua có yêu cầu. Nếu khách hàng không có nhu cầu bảo lãnh thì không nên bắt buộc thực hiện.

Cũng nói về vấn đề này, Bà Bùi Thị Hải Yến, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Hanel, nhìn nhận Dự thảo luật đã bổ sung nhiều quy định về công khai thông tin, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, kiểm soát giao dịch, thanh toán, chuyển nhượng dự án và xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản… Đây đều là những chính sách đúng và cần thiết. Tuy nhiên khi ban hành một quy định mới, cần đánh giá rõ xem sẽ làm phát sinh thêm những chi phí gì và tác động ra sao đối với doanh nghiệp, người dân. Ví dụ, đối với những bất động sản hiện hữu đang có nhu cầu giao dịch mà phải chờ được mã định danh thì mất rất nhiều thời gian mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, minh bạch thông tin là yêu cầu tất yếu, nhưng chuyển đổi số phải thực sự giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Trong quá trình thiết kế chính sách, cơ sở dữ liệu cần được xây dựng theo hướng đồng bộ, liên thông và dùng chung. Thực tế hiện nay, mặc dù nhiều địa phương đã triển khai cơ chế một cửa, nhưng khi doanh nghiệp nộp hồ sơ vẫn phải công chứng những bộ hồ sơ rất dày. Trong đó có nhiều tài liệu do chính cơ quan nhà nước đã ban hành hoặc đang quản lý. Điều này làm phát sinh chi phí rất lớn cho doanh nghiệp, trong khi lẽ ra các cơ quan nhà nước có thể khai thác, chia sẻ dữ liệu với nhau mà không yêu cầu doanh nghiệp phải nộp lại.

“Vì vậy, khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, chúng tôi kiến nghị Ban dự thảo quán triệt nguyên tắc: mỗi quy định mới phải chứng minh được rằng lợi ích quản lý mang lại lớn hơn chi phí tuân thủ mà xã hội phải bỏ ra. Đây cũng là cách tiếp cận đang được nhiều quốc gia áp dụng khi đánh giá tác động của chính sách”, bà Yến bày tỏ.