Khi Covid-19 kéo theo sự “đóng băng” của hàng loạt mô hình kinh doanh đặc biệt là cho thuê văn phòng truyền thống, “co-working space - không gian làm việc chung" - một làn sóng đầu tư từng rất rầm rộ mấy năm trước liệu có chung “số phận”...

6 năm trước, một trong các đơn vị co-working đầu tiên ở Việt Nam - Toong bắt đầu phát triển thành chuỗi co-working space (không gian làm việc chung, văn phòng linh hoạt), bước đầu định hướng được nhu cầu thị trường trong nước. Nhìn ra thế giới cùng thời điểm đó, Wework - đơn vị điều hành chuỗi co-working space lớn nhất thế giới cũng được định giá là một trong những start-up có giá trị nhất toàn cầu… 

Theo ông Đỗ Sơn Dương - đồng sáng lập, CEO Toong, đứng trước những chuyển biến ấy, nhiều đơn vị trong nước cũng coi co-working space như một xu hướng hay một cơ hội đầu tư nhằm bán lại cho chuỗi co-working space nước ngoài để exit (rút lui) một cách thành công…

LÀN SÓNG ĐẦU TƯ THEO PHONG TRÀO

Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi sự tính toán cũng đi đúng quỹ đạo như kỳ vọng.

Thời điểm ấy, một số đơn vị phát triển không gian làm việc chung ở Việt Nam còn tới từng văn phòng của Wework tại quốc gia lân cận để tìm cách đo và sắp xếp không gian sao cho giống Wework nhất để có thể dễ “bán” cho họ. Vậy nên khi Wework gặp khó khăn thì cơ hội rút lui trong ngắn và trung hạn của những doanh nghiệp này cũng bị đóng lại. 

Ông Dương cho biết, điều này buộc các đơn vị phải quay lại bên trong, nhìn vào tính hiệu quả của mô hình kinh doanh của mình. Nhưng chính bản thân những nhà điều hành này cũng không hiểu được họ được thành lập ra nhằm mục đích gì ngoài mục đích bán lại cho công ty khác để thu lời.

Trong một biểu hiện khác, một vài chuỗi co-working space đã huy động được một lượng vốn từ các nhà đầu tư, họ đặt cọc thuê một loạt mặt bằng quy mô lớn nhằm nhanh chóng công bố vị thế dẫn đầu thị trường về mặt diện tích. Nhưng thực chất, phần lớn các mặt bằng đó đều không được triển khai thi công vì không có khách, lại trả lại mặt bằng sau một thời gian dài chào thuê ra thị trường không hiệu quả. 

Khi đại dịch diễn ra, những chuỗi co-working space như vậy càng khó tìm kiếm nguồn vốn mới để tồn tại, trong khi khách hàng thì ngày càng gắt gao hơn trong việc chọn lựa đối tác và giải pháp. “Những điều trên khiến cho tổng diện tích co-working space đang thực sự hoạt động trên thị trường ít hơn rất nhiều so với số liệu mà các nhà phát triển công bố 3 năm trước”, ông Dương nói thêm.

Trong bối cảnh Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp, Chính phủ thực hiện hạn chế đi lại và khuyến khích nhân viên làm việc tại nhà buộc các tập đoàn phải xem xét lại chiến lược bất động sản thương mại.

Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam, JLL nhận định, cũng giống như văn phòng truyền thống, thị trường văn phòng linh hoạt đã chịu những ảnh hưởng đáng kể trong ngắn hạn bởi cuộc khủng hoảng Covid-19. “Các nhà phát triển không gian linh hoạt với nguồn khách hàng chính là các công ty khởi nghiệp, các doanh nghiệp nhỏ, lao động tự do và nơi tổ chức những sự kiện trực tiếp sẽ đối mặt với nhiều thử thách nhất ngay khi mà nhóm khách hàng này chuyển sang làm việc tại nhà và dễ dàng hủy bỏ hợp đồng thuê”, bà Trang nhấn mạnh. 

Đối với các văn phòng linh hoạt mở cửa kinh doanh trong giai đoạn này, nhà điều hành bắt buộc phải tuân thủ các quy định của chính phủ, đặc biệt là việc giãn cách chỗ ngồi tối thiểu hạn chế tương tác trao đổi giữa con người. Điều này làm giảm đáng kể ý nghĩa ‘linh hoạt’ của mô hình này cho khách thuê.

Theo bà Trang, trên thực tế, văn phòng linh hoạt kiếm lợi nhuận từ việc thúc đẩy mật độ chỗ ngồi cao và tối đa hóa việc sử dụng không gian, yêu cầu giãn cách khiến cho văn phòng linh hoạt sẽ ghi nhận tỷ lệ sử dụng thấp hơn hẳn, trong khi tất cả các dịch vụ tiện ích đều vẫn phải hoạt động.

TÌM CƠ HỘI TRONG THÁCH THỨC

Tuy nhiên, với những nhà điều hành thực sự có tầm nhìn, cơ hội vẫn mở ra cho họ kể cả trong bối cảnh Covid-19 vẫn rất căng thẳng. Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam, JLL cho rằng, những thách thức này sẽ thúc đẩy quá trình tái cấu trúc khai thác không gian linh hoạt trong ngắn hạn.

Đại dịch sẽ ảnh hưởng đến các cuộc đàm phán lại hợp đồng thuê giữa nhà phát triển và chủ tòa nhà và những hợp đồng không thể đi đến điều khoản có thể sẽ bị đóng lại. “Ngược lại, các nhà khai thác không gian linh hoạt có dòng vốn mạnh mẽ có cơ hội gia tăng thị phần qua việc thâu tóm những thương vụ trên”, bà Trang nói.

Trên thực tế, thay vì co cụm lại, hồi tháng 5, Toong cũng đưa vào hoạt động thêm một không gian làm việc chung mới rộng 1.250 m2 tại Quận 3, TP. HCM. Về phát triển mạng lưới, đơn vị này cũng đang hoàn thiện những chi tiết cuối cùng để chuẩn bị đi vào khai thác hai địa điểm mới tại TP.HCM trong tháng 7 và tháng 8. Tại Đà Nẵng và Cần Thơ, 3 địa điểm của Toong kết hợp với chuỗi khách sạn Wink Hotels cũng đang được triển khai xây dựng để đưa vào hoạt động vào năm sau.

“Chúng tôi mở rộng vì nhìn thấy tiềm năng của thị trường ngay cả trong đại dịch”, ông Dương nói và tin tưởng khách hàng tiềm năng cho dịch vụ của mình vẫn còn nhiều bởi không một quốc gia nào có thể vượt qua đại dịch một cách hiệu quả với một nền kinh tế kiệt quệ. 

Tại TP. HCM và Hà Nội, một hợp đồng thuê văn phòng trung bình kéo dài ba năm. Theo bà Trang, những doanh nghiệp có kỳ hạn kết thúc hợp đồng trong thời gian qua cũng đang có xu hướng tìm kiếm văn phòng gia hạn với thời hạn ngắn hơn, do các doanh nghiệp rất thận trọng và tránh đưa ra những quyết định dài hạn trong thời đại Covid-19.

Chính vì vậy, không gian văn phòng linh hoạt có thể được hưởng lợi trong trung hạn vì thỏa mãn các yêu cầu trong kế hoạch mở rộng văn phòng cho những doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian bổ sung. Trong dài hạn, JLL dự đoán nhu cầu không gian linh hoạt sẽ tiếp tục tăng và 30% diện tích văn phòng sẽ là không gian linh hoạt vào năm 2030.