Cho vay bất động sản doanh nghiệp - chiếm 56% tổng dư nợ bất động sản - tăng mạnh 23,9% so với đầu năm, vượt xa cho vay mua nhà tăng 12,4% so với đầu năm, chiếm 44%, phản ánh nhu cầu tái cấp vốn gia tăng.

Trong cập nhật triển vọng ngành ngân hàng mới đây, Chứng khoán VnDirect nhấn mạnh rủi ro gia tăng, áp lực tăng vốn thời gian tới với nhóm ngân hàng là hiện hữu. 

Tính đến 28/10/25, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 14,77% so với đầu năm, cao hơn đáng kể so với mức 10,1% trong 10 tháng năm 2024. Kỳ vọng tăng trưởng cả năm có thể đạt 18–20%, vượt mức hạn mức tín dụng ban đầu là 16%.

Vào tháng 7/2025, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tăng thêm chỉ tiêu tín dụng cho một số ngân hàng, sau khi tín dụng 7 tháng năm 2025 tăng 9,6% so với đầu năm – tốc độ nhanh hơn tốc độ cho hạn mức tín dụng ban đầu (16%) – nhằm tạo dư địa cho tăng trưởng tín dụng và hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP trên 8% của Chính phủ.

Trong bối cảnh tín dụng tăng tốc, bất động sản nổi lên là đích đến của dòng vốn và tín dụng cho ngành này liên tục tăng nhanh. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 17% so với đầu năm tính đến tháng 7, gần gấp đôi tốc độ tăng tín dụng toàn ngành tăng 9,6% so với đầu năm, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, cho vay bất động sản doanh nghiệp (chiếm 56% tổng dư nợ bất động sản) tăng mạnh 23,9% so với đầu năm, vượt xa cho vay mua nhà (+12,4% so với đầu năm, chiếm 44%), phản ánh nhu cầu tái cấp vốn gia tăng trong bối cảnh lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2025 dự kiến neo cao.

Ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2025 đạt khoảng 203 nghìn tỷ đồng (+8,5% so với cùng kỳ), trong đó 130 nghìn tỷ đồng (64%) thuộc về các doanh nghiệp Bất động sản. Ngoài ra, dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán – một lĩnh vực rủi ro khác - cũng tăng song hành với đà phục hồi của VN-Index (tính đến trung bình tháng 10/2025; +34% so với cuối năm 2024).

Dù vậy, theo Ngân hàng Nhà nước, quy mô dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán vẫn nhỏ, chỉ chiếm khoảng 1,5% tổng dư nợ tín dụng, nên rủi ro đối với hệ thống ngân hàng vẫn ở mức hạn chế.

Thanh khoản hệ thống về cuối năm đang gặp áp lực trở lại. Trong bối cảnh tín dụng tăng trưởng mạnh nhưng tăng trưởng huy động trên thị trường 1 (thị trường dân cư) chưa theo kịp tốc độ, thanh khoản của hệ thống ngân hàng liên tục gặp áp lực.

Các ngân hàng thường tìm đến thị trường liên ngân hàng để giải tỏa áp lực thanh khoản trong ngắn hạn nhưng điều này vô tình khiến mức lãi suất trên thị trường qua đêm neo cao, ở mức 4%–6%. Để tối ưu chi phí vốn, một số ngân hàng tư nhân cũng đã chủ động tăng nhẹ lãi suất huy động. Cụ thể, lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng (3T) tại nhóm ngân hàng tư nhân ghi nhận xu hướng tăng liên tục: tăng 0,04 điểm % so với tháng trước trong cả tháng 9/2025 và tháng 10/2025.

Đến ngày 21/11/2025, đà tăng càng rõ rệt khi lãi suất 3 tháng tăng thêm 0,14 điểm % so với tháng trước, trong khi kỳ hạn 12 tháng tăng 0,06 điểm % so với tháng trước và VnDirect cho rằng lãi suất tiền gửi sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn cuối năm.

Trên bảng cân đối kế toán của các ngân hàng, áp lực thanh khoản cũng được bộc lộ. Tỷ lệ LDR của phần lớn các ngân hàng thương mại tăng trong quý 3/2025 so với cuối năm 2024 do tăng trưởng tín dụng vượt xa tăng trưởng tiền gửi khách hàng, dẫn đến chênh lệch ngày càng lớn giữa nguồn huy động và cho vay.

Đồng thời, các khoản phải thu lãi và phí lũy kế quý 3/2025 cũng tăng lên (+13% so với cùng kỳ, +7% so với quý trước), hàm ý dòng tiền ngắn hạn của hệ thống ngân hàng có dấu hiệu suy yếu.

Các ngân hàng đã đẩy mạnh phát hành giấy tờ có giá (Q3/25: +38% so với cùng kỳ, qua đó hỗ trợ thanh khoản hệ thống. Tuy nhiên, huy động bằng giấy tờ có giá tăng có thể đẩy lãi suất trái phiếu ngân hàng tăng, gây áp lực lên NIM.

Rủi ro thanh khoản có thể tăng lên nếu các nhóm khách hàng vay lớn – thường là các doanh nghiệp liên quan hoặc “sân sau” – gặp khó khăn trong trả nợ. Do phần lớn các nhóm này hoạt động trong lĩnh vực bất động sản – với tín dụng bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025 – tổn thất dự kiến và rủi ro thanh khoản của ngân hàng có thể tăng.

Điều này nhấn mạnh nhu cầu cấp thiết của các ngân hàng là củng cố bộ đệm vốn nhằm nâng cao khả năng chống chịu của hệ thống trước rủi ro đang gia tăng.