Thị trường bất động sản quý 3/2025 ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét nhưng không đồng đều giữa các phân khúc. Phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng cả về giá bán lẫn thanh khoản. Ngược lại, thị trường văn phòng cho thuê bắt đầu chững lại, thậm chí Hà Nội đang đối mặt với nguy cơ thừa nguồn cung.

Theo báo cáo thị trường quý 3/2025 của Knight Frank Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình là 3.752 USD/m2, tăng 0,6% theo quý và 8,8% theo năm. Nguồn cung mới đạt 1.800 căn, chủ yếu đến từ các dự án được tái khởi động sau khi gỡ vướng pháp lý. Theo đó, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 4.400 căn, trong đó 57% là phân khúc hạng sang. Nhu cầu vẫn duy trì trạng thái tích cực với 2.186 căn bán ra, tương đương tỷ lệ hấp thụ 49%. Dự kiến quý 4/2025, thị trường sẽ được bổ sung thêm 4.500 căn mới, giá bán kỳ vọng tiệm cận 4.000 USD/m2.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình tăng 7% so với quý 2, đạt 3.524 USD/m2. Tổng cộng có 5.574 căn mở bán mới, nâng nguồn cung lên 6.800 căn. Với 5.785 căn được bán ra, tỷ lệ hấp thụ là 86%. Đáng chú ý, quận Long Biên ghi nhận dự án hạng sang đầu tiên có giá tương đương khu vực trung tâm. Dự báo nguồn cung đến năm 2026 vẫn dồi dào với 27.700 căn ở các phân khúc khác nhau. Cũng giống như TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội có thể ở mức 4.000 USD/2.

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, cho rằng quý 3 tiếp tục khẳng định căn hộ là kênh đầu tư an toàn, bởi nhu cầu ở thực tế vẫn ổn định và giá bán được giữ vững. Xu hướng này có thể sẽ tiếp tục diễn ra tại cả hai thành phố trong những quý tới.

Đối với văn phòng cho thuê, theo Knight Frank, tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê hạng A là 59,9 USD/m2/tháng, giảm 1,5% theo quý và hạng B là 33,2 USD/m2/tháng, giảm 0,5% theo quý. Tuy nhiên, các chính sách cho thuê linh hoạt bao gồm giảm giá và kéo dài thời gian miễn phí thuê đã giúp tỷ lệ lấp đầy tăng lên 87%. Quý 3 không ghi nhận nguồn cung mới, tổng diện tích văn phòng hạng A và B giữ ở mức 1,8 triệu m2 NLA. Ngành logistics chiếm gần 50% tổng số giao dịch cho thuê, bên cạnh lĩnh vực công nghệ thông tin. Xu hướng chuyển văn phòng sang các tòa nhà chất lượng cao chiếm 54% tổng giao dịch.

Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A là 35,6 USD/m2/tháng, giảm 1,1% theo quý và hạng B đạt 19,7 USD/m2/tháng, tăng 0,5% theo quý. Nguồn cung tăng thêm 27.860 m2 từ dự án Pearl Tower (Mỹ Đình), nâng tổng diện tích văn phòng của Hà Nội đạt gần 2 triệu m2. Dù vậy, tỉ lệ hấp thụ ròng giảm 66% theo quý, xuống còn 6.300 m2. Khu vực Tây Hồ Tây dự kiến cung cấp 600.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê đến năm 2030, làm dấy lên lo ngại về dư cung dài hạn.