Tìm lời giải cho hiện tượng bất thường trên thị trường bất động sản

So với giá gốc chủ đầu tư đưa ra, khi mở bán qua sàn, các căn hộ tại dự án HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.

Vì sao nhiều căn hộ đang được chào bán tại  Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo sát một loạt sàn giao dịch bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng bất thường này.

Không “lách luật”, sẽ lỗ

Đó  là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn bất động sản Nhadat24.net.

Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản bây giờ khó lắm. Đối với cả chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà chi phí ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì không thể trụ được.

“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá trị gia tăng của sản phẩm, tiến độ  xây dựng tăng đến đâu, giá trị sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với chủ đầu tư từ khi dự án còn dở dang và thị trường còn trầm lắng.

Chẳng hạn dự án A được xây dựng kế hoạch bán 23 triệu đồng/m2 như trong giai đoạn đã hoàn thành phần móng, đang xây thô, không có hoặc rất ít khách hàng để ý đến thì có sàn đã đặt cọc để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.

Như vậy, bản chất là sàn này mua buôn để bán lẻ nhưng họ phải mua cả sự rủi ro. Nay, dự án đang trong quá trình hoàn thiện, khi chính thức mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tế ấm lên của thị trường, đương nhiên các sàn phải chào bán giá cao hơn”, ông Quỳnh cho biết thêm.

Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn bất động sản Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án được nhiều khách hàng quan tâm chứ còn nhìn chung toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn nhưng số dự án đáp ứng được kỳ vọng của họ không nhiều. Hơn nữa, bây giờ người mua giờ có nhiều cơ hội so sánh giữa các dự án, các chủ đầu tư trên thị trường, họ biết dự án nào giá bao nhiêu thì có thể chấp nhận được.

Vì thế trên thực tế, nhiều sản phẩm khuyến mại lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít dự án bán chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi thị trường sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là sát với giá trị thực.  Tiền chênh đó, các sàn phải chi trả rất nhiều việc như trả lương cho đội ngũ bán hàng, chi phí truyền thông, quảng bá dự án và nhiều chi phí khách quan khác...

Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các chủ đầu tư ấn định với các sàn trước đây là giá bán được tính theo tim tường, nay quy định phải tính theo diện tích thông thủy thì đương nhiên, khi chào bán ra thị trường, các sàn phải tính toán lại nên có độ vênh giữa giá chủ đầu tư đưa ra và giá bán hiện nay...

Kiểm soát chặt hơn

Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cấp cao công ty Savills Việt Nam, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, nhu cầu đầu cơ vẫn luôn luôn tồn tại và là một thành phần tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là họ có cơ hội hoạt động không mà thôi. Trong thời gian qua, thị trường đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay họ có điều kiện quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án chứ rất khó tạo thành trào lưu như trước. Bởi mặc dù số lượng giao dịch nhà ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực sự diễn ra trên toàn thị trường.

Một trong những yếu tố tạo điều kiện cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản. Đến nay, các thông tin về thị trường vẫn còn mập mờ, các số liệu báo cáo chưa phản ánh đúng thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ.

Lợi dụng tình trạng này, có chủ đầu tư đưa ra giá bán thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào bán trên sàn thì người dân không thể tiếp cận được với giá đấy.

Nhiều nhà đầu cơ, bao gồm cả một số sàn giao dịch bất động sản cũng nhân cơ hội để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu tình trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà làm chính sách và các chủ đầu tư chân chính nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản. 

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn bất động sản Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do chính sách bán hàng của chủ đầu tư, nhưng chủ yếu là do khâu trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện tình trạng này là do những yếu kém trong quản lý.

Nếu là sản phẩm thông thường thì bán thế nào cũng được nhưng bất động sản là  loại hàng hóa đặc biệt, xây ở đâu phải nằm trong quy hoạch, chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện về năng lực đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép xây dựng. Nhà nước đã quản lý chặt trong xây dựng thì nên quản lý tốt khâu sau xây dựng, cụ thể là khâu bán hàng.

Trước đây, đặt ra quy định phải giao dịch bất động sản qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều chủ đầu tư cũng bắt tay với khâu trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phục vụ lợi ích của một số cá nhân...

“Thay vì bỏ, chúng ta cần có những quy định phù hợp để quản lý tốt giao dịch qua sàn. Điều này giúp Nhà nước có được thông tin, số liệu thống kê về thị trường chuẩn xác hơn, hạn chế được tình trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế.  Không kiểm soát hoạt động mua bán bất động sản nữa còn làm cho thị trường khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây tiêu cực cho nền kinh tế”.